תביעה לפינוי שוכר המסרב לפנות המושכר (דירת מגורים או נכס מסחרי) – חלק ב'
מאת: עוה"ד אריה ליבוביץ ושי עופרי
מבוא:
1. בהמשך לחלק הראשון של מאמרנו בעניין תביעה לפינוי שוכר המסרב לפנות המשוכר, ובו תיארנו את ההליכים המשפטיים נגד השוכר הסרבן בבית המשפט לצורך קבלת פסק דין לפינוי נגד השוכר, מתייחס חלקו השני של המאמר להליכים המשפטיים הדרושים למימוש פסק הדין לפינוי, דהיינו, עד לפינויו הפיזי של השוכר מהנכס.
2. חשוב להדגיש כי, לעיתים אין די בקבלת פסק דן לפינוי נגד השוכר המסרב לפנות הנכס. ייתכן כי השוכר יסרב למלא אחר הוראות פסק הדין לפינוי ואז יהא על המשכיר בעל הנכס לפנות לרשויות ההוצאה לפועל כדי שיאכפו על השוכר את פסק הדין לפינוי ויפנו פיזית את השוכר בכוח מהנכס.
השלב שני: אכיפת פסק דין לפינוי במסגרת הוצאה לפועל של פסק דין בתביעה לפינוי מושכר
3. כאשר מדובר בפינוי מושכר על פי פסק דין הרי שבית המשפט כבר בחן את מכלול השיקולים במסגרת התביעה והורה על הפינוי, ולפיכך, אין הצדקה לדחות את ביצוע פסק הדין ויש לזרז ככל האפשר את ביצועו ועל כן נקבעו בחוק ההוצאה לפועל הליכי פינוי שונים ומזורזים מאלה הקבועים לגבי שאר הליכי פינוי מקרקעין.
4. ואכן, בחוק ההוצאה לפועל נקבע, כי זוכה רשאי להגיש בקשה לביצוע פסק דין לפינוי מושכר לאחר שחלפו 15 ימים מיום מתן פסק הדין ובלבד שאם נקבע בפסק הדין מועד לביצועו – חלף אותו מועד. זאת, בניגוד לתקופה של 30 יום שיש להמתין במקרה של פסקי דין אחרים שלא נקבע מועד לביצועם..
5. לעניין המועד שנקצב לחייב לביצוע פסק הדין מעת המצאת האזהרה, רשאי רשם ההוצאה לפועל לקבוע, כי על החייב לבצע את פסק הדין ולפנות את הנכס בתוך 10 ימים ממועד המצאת האזהרה לידיו, במקום 20 יום במקרה של פסק דין רגיל.
6. בהודעת האזהרה לחייב יש לכלול הודעה בשפה פשוטה וברורה, כי אם החייב לא יקיים את פסק הדין בתוך התקופה שנקבעה, רשאי יהיה מנהל לשכת ההוצאה לפועל להיכנס לנכס ולפנותו.
7. לעניין המועד לביצוע הפינוי, לשכת ההוצאה לפועל תבצע את הפינוי, בכפוף להגשת בקשה מתאימה על ידי הזוכה, בתוך 14 יום מהמועד שנקבע באזהרה. הזוכה רשאי לבקש הארכת המועד.
(ראה: הוראות חוק ההוצאה לפועל (תיקון מס' 36), התשע"ב–2012
האם יכול המשכיר (בעל הנכס) להפעיל סעד של עזרה עצמית כדי לפנות את השוכר הסרבן (פינוי בכוח של דייר סרבן):
8. לא אחת עומד המשכיר חסר אונים מול סירובו של השוכר לפנות המושכר, ועולה השאלה האם יכול המשכיר לעשות שימוש בסעד של עזרה עצמית כדי לאלץ השוכר לפנות את המושכר מבלי להזדקק להליכים משפטיים.
9. התשובה היא שלילית. בית המשפט אינו מתיר עשיית דין עצמית במקרים בהם שוכר אינו מפנה את המושכר, לאחר תום תקופת השכירות, וזאת מהטעם שלא ניתן להחיל על כך את סעיף 18 לחוק המקרקעין (המתיר לפנות באמצעות כוח סביר רק פולש למקרקעין וזאת להבדיל משוכר שאינו נחשב לפולש גם לאחר שתמה תקופת השכירות).
10. האם יכול משכיר למצוא פתרון חוזי לכך? האם ניתן לקבוע בהסכם כי יתווסף סעד עשיית דין עצמית, אשר אינו נכלל בחוק המקרקעין, ומכוחה של הוראה חוזית זו, יותר למשכיר לפנות בכוח את המושכר גם אם לא מתמלאים התנאים לכך על פי החוק? גם כאן התשובה היא שלילית.
11. לא אחת נדרשו בתי המשפט לסוגיית עשיית דין עצמית. פעם אחר פעם, קבעו בתי המשפט כי אין להכיר בתוקפה של הוראה חוזית המתירה לכאורה עשיית דין עצמית מעבר להוראות החוק (ראה: פסק דין בפרשת פוטוטק (2002) בע"מ נ' גרוס ובניו בע"מ).
12. בפרשה אחרת פסק בית המשפט לטובת שוכרים, אשר הוצאו מהדירה תוך עשיית דין עצמית על ידי המשכיר וחפציהם נזרקו בחצר, הוצאות בגין נזקיהם וכן סכום של עשרים אלף ₪ בגין עוגמת נפש וזאת למרות שקבע כי דרישת הפינוי של המשכיר היתה מוצדקת וכדין. בית המשפט קבע כי המשכיר לא היה רשאי ליטול החוק לידיו ולעשות שימוש בסעד עצמי והיה עליו לפנות לבית המשפט (ראה: פסק דין בפרשת טפטה טנגוט תמר ואח' נ' רומנו מנחם).
13. עיננו הרואות, בית המשפט אינו מתיר עשיית דין עצמי אלא אך ורק במקרים נדירים בלבד, מקרים שאינם חלים על שוכר הממשיך לשבת במושכר לאחר תום תקופת ההסכם או שוכר המפסיק לשלם דמי שכירות.
14. בנוסף, אין המשכיר יכול להסתמך על סעיף בהסכם השכירות המתיר לו לפנות השוכר הסרבן בכוחות עצמו או לנתק המושכר מחשמל או לנתק את אספקת המים.
15. אם כך, מה יכול המשכיר לעשות? כאמור לעיל, על המשכיר להגיש תביעת פינוי כאמור לעיל, ולאחר שיתקבל פסק הדין עליו לפנות להוצאה לפועל לצורך הוצאת השוכר. לאחר שיתגבשו כל הנזקים, יכול המשכיר לתבוע את נזקיו מהשוכר בתביעה נפרדת.
16. במקרה בו נתקלתם בבעיה של שוכר סרבן המסרב לפנות את הנכס (נכס שהוא דירת מגורים או נכס מסחרי), אנו ממליצים לפנות לעורך דין הבקיא והמנוסה בתחום אשר ילווה אתכם במשבר תוך חסכון בזמן ובמשאבים יקרים. חשוב לציין כי מקרים של דייר סרבן נוגעים, בדרך כלל, לנכס המרכזי של כל אדם, דירת מגורים או נכס מסחרי. לכן, ליווי וייעוץ משפטי כדי להביא לפינוי השוכר הסרבן מהנכס הינו חיוני ומועיל. גם אם העלות אינה נמוכה הואיל ויש בכך בכדי ל"הציל" את הנכס המרכזי של המשפחה.
